Nowe przepisy podpisane w lipcu przez prezydenta Andrzeja Dudę weszły w życie 22 sierpnia i mają obowiązywać przez 10 lat. Rząd tłumaczy, że specustawa budowlana została stworzona, by wprowadzić większą konkurencyjność na rynku mieszkań, obniżając tym samym ich cenę. Z kolei eksperci i samorządowcy alarmują, że nowe przepisy to groźba wywołania chaosu architektonicznego w polskich miastach i ograniczenia praw samorządów. Niektórzy już specustawę budowlaną okrzyknęli mianem „lex developer”, czyli prawa dla deweloperów.
Chcemy, żeby było więcej tanich mieszkań w Polsce, dlatego skracamy procedury, zwiększamy dostęp do tańszych gruntów, w zamian za wysokie standardy urbanistyczne, a bez specustawy nie da się budować dużych osiedli mieszkaniowych, które planujemy w ramach programu mieszkanie plus - mówi wiceminister inwestycji i rozwoju Artur Soboń. Minister podkreśla też, jak ważna jest rola państwa w budowaniu tanich mieszkań. Uważa, że wycofywanie się rządów z budownictwa komunalnego jest błędem, bo szkodzi wszystkim Polakom. Polacy za mieszkania płacą za drogo, deweloperzy naliczają ogromne marże, oni są królami rynku. Jeśli my uruchomimy pod zabudowę różne tereny, to budowane tam mieszkania będą tańsze, więc i deweloperzy będą musieli obniży ceny mieszkań, bo rząd wybuduje je taniej i w lepszej lokalizacji - dodaje Soboń.
Mimo, że urzędnicy dopiero teraz dokładnie zapoznają się z ustawą - już stwierdzają, że budzi ona ogromne kontrowersje. Według niektórych opinii - specustawa ma skłonić prywatnych przedsiębiorców do realizacji celów Prawa i Sprawiedliwości. Na dalszy plan schodzi - trwające do lat - skłanianie samorządów do realizacji planów zagospodarowania przestrzennego. Ograniczeniu uległa też rola samorządów i mieszkańców.
Jest to ustawa, która idzie w odwrotnym kierunku, niż oczekiwania mieszkańców. Ogranicza kompetencje samorządów, pozwolenia będą wydawane bardzo szybko, mieszkańcy będą mieli mało czasu, by się zapoznać z inwestycją - jeśli w ogóle zdążą zauważyć, że coś się dzieje. Jest tam bardzo dużo nieścisłości - mówi Monika Chylaszek z krakowskiego urzędu miasta.
Prowadzenie inwestycji bez wszystkich pozwoleń, jak do tej pory - może sprawiać, że będą się tworzyć konflikty między sąsiadami, może się okazać, że obok naszej działki wyrośnie wieżowiec, a studium wcześniej nie przewidywało takich rozwiązań. Trzeba się zastanowić, czy samorządy stać na uzbrajanie terenów w różnych częściach gminy. Tracimy władztwo planistyczne nad obszarem, którym zarządzamy - mówi Wacław Gregorczyk, burmistrz Krzeszowic.
Radca prawny Bartłomiej Marzec uważa, że ustawa dopuszcza sytuację, w której będzie można budować niezgodnie z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Dotychczas było tak, że o ładzie budowalnym decydowały rady gminy, teraz może okazać się, że te plany zagospodarowania przestrzennego zostaną wywrócone do góry nogami - mówi radca.
W nowej ustawie drastycznie skrócono czas wydawania pozwoleń na budowę. Gminy będą miały teraz 60 dni na wydanie postanowienia w tej sprawie. Ale jeśli wszystkie złożone dokumenty będą zgodne z prawem, gmina nie będzie mogła nie wydać takiego pozwolenia. Jeśli jednak gmina nie wyda pozwolenia na budowę w ciągu 60 dni, deweloper będzie mógł zgłosić sprawę do sądu. Ten będzie miał tylko 2 miesiące na rozpatrzenie sprawy.
Po trzech dniach od złożenia do urzędu gminy, wniosek musi pojawić się na stronie internetowej urzędu gminy. Jeśli mieszkańcy będą chcieli zgłosić jakieś uwagi, muszą zauważyć najpierw taki wniosek na stronie internetowej, ponieważ ustawodawca nie przewidział konieczności zawiadamiana wszystkich stron w tym okolicznych mieszkańców.
Rada gminy nie może odrzucić wniosku przy niezgodności tylko z jakąś jej częścią. Trybem przyspieszonym będą mogli kierować się ci deweloperzy, którzy zamierzają zbudować co najmniej 25 lokali mieszkalnych lub powyżej 10 domów jednorodzinnych.
Gdy deweloper tworzy inwestycje właśnie na obszarach poprzemysłowych, pokolejowych i powojskowych, nie obowiązują go żadne plany ani studium. Rząd tłumaczył, że właśnie te obszary stanowią najwięcej nieużytków w naszym kraju. Na terenach, które nie są objęte planem zagospodarowania przestrzennego, mogą być wydawane decyzje o warunkach zabudowy stojące w sprzeczności z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy.
W trybie, który my zaproponowaliśmy - całość jest w rękach gminy. Czasami procedura wydawania pozwoleń na budowę trwa 3 lata, a w niektórych dużych miastach nawet 10 lat. To jest nie do zaakceptowania, żeby czekać na zmianę funkcji danego terenu przez dekadę, dlatego skracamy ten czas - mówi wiceminister inwestycji i rozwoju.
Dwa miesiące to często jednak za mało, by dobrze przewidzieć skutki inwestycji. Mało prawdopodobne jest, aby radni w ciągu 60 dni byli w stanie dobrze merytorycznie ocenić wniosek dewelopera, przecież radni nie muszą być architektami - mówi radca prawny Bartłomiej Marzec. Ustawa zawiera przepis szczególny, który pozwala nadać inwestycji rygor natychmiastowej wykonywalności, więc nawet jeśli mieszkańcy będą się odwoływać od powstającej obok ich domów inwestycji, nie będzie się dało jej zablokować. Będzie nadal budowana - dodaje Marzec.
Radca prawny zwraca też uwagę, że deweloper będzie mógł wejść na prywatną działkę bez zgody właściciela. Ustawa pozwala wywłaszczyć część nieruchomości jeśli będzie to konieczne dla budowy inwestycji. Jeśli plan przedstawiony przez dewelopera radzie gminy zostanie zaakceptowany - mówi Bartłomiej Marzec.
Osoby, które kupowały działki w okolicy, w której nie przewidywali, że cokolwiek może być budowane, lub ich własność może być naruszana, bo pewność tego miały dawać plany zagospodarowania, mogą się zdziwić, bo teraz nie będą mogli tego przewidzieć.
Ustawa wprowadza sytuację, w której deweloper będzie mógł ominąć ograniczenia, które istniały. Będą mogli oni budować tam, gdzie (teoretycznie, według planu zagospodarowania - przyp. red.) nie można. - mówi Marzec. Może to doprowadzić do chaosu architektonicznego. Może się okazać, że na przykład wśród domków jednorodzinnych powstanie wysoka zabudowa - dodaje.
Deweloperzy dostaną więc ogromny rynek nieruchomości pod zabudowę, dla mieszkańców ustawa może oznaczać niepewność dotyczącą najbliższej okolicy. Deweloperzy będą też potrzebowali o wiele mniej zgód niż do tej pory. W niektórych sytuacjach konieczne będą tylko zgody konserwatora zabytków lub opinia geologiczna.
Specustawa pozwala na wiele odstępstw od przepisów. Jednym z nich jest odległość osiedla od przystanków i szkół. Zgodnie ze specustawą - osiedle może powstać najdalej 3 kilometry od szkoły. Tu jednak też pojawia się wyjątek: przepisy pozwalają na budowę na bardziej odległym obszarze - pod warunkiem, że deweloper będzie przez 5 lat finansował transport uczniów między osiedlem i szkołą.
(ak)
