Rewolucja w księgach wieczystych coraz bliżej. Rząd rusza z pracami

Zespół programowania prac rządu zatwierdził pomysł przedstawiony przez Ministerstwo Sprawiedliwości, co pozwoli procedować powiązane projekty ustaw. Jeszcze w maju, po konsultacjach międzyresortowych, ma przyjąć je rząd, a następnie trafią do Sejmu. Projekty mają iść ścieżką rządową, a nie poselską - w związku z tym będą poddane szerokim konsultacjom społeczny. 

Resort sprawiedliwości przygotował dwa projekty ustaw. Jeden ma być przyjęty szybko - to zmiany w prawie bankowym. Drugi - włączający notariuszy do systemu ksiąg wieczystych - to zdecydowanie bardziej obszerna zmiana, która będzie wymagała więcej czasu. Wiceminister sprawiedliwości Marcin Warchoł liczy na to, że te przepisy uda się przyjąć do końca roku.

Głównym problemem jest obecnie przewlekłość postępowań o wpis do księgi wieczystej. Wniosek złożyliśmy w połowie maja 2021. Od razu, na dzień dobry, powiedziano nam, że nie ma się nastawiać na szybszą decyzję niż za rok - mówi RMF FM pan Marcin z Gdańska, kredytobiorca.

Rozwiązanie przedstawione przez resort sprawiedliwości, które ma szansę zmienić tę sytuację, to włączenie kancelarii notarialnych do systemu. Miałoby to odciążyć sądy.

To nie są czynności wymagające wymierzania sprawiedliwości. Tam nie ma orzekania o winie, o odpowiedzialności, nie ma rozprawy. Do tego nie potrzeba sędziego, nie potrzeba nawet referendarza. Wystarczy notariusz - uzasadnia wiceminister Marcin Warchoł.

Waga prawidłowego wpisu do księgi wieczystej jest ogromna, na co zwraca uwagę Piotr Walesiak ze Stowarzyszenia Referendarzy Sądowych. Nie wiem, czy odpowiednim rozwiązaniem jest przekazanie kompetencji notariuszom. Nie jestem sobie w stanie tego wyobrazić na tę chwilę. Jak miałoby to nawet technicznie wyglądać. Abstrahując od kompetencji... Nasze orzeczenia podlegają zaskarżeniu, jeżeli wpisu dokonywał notariusz, to nikt nie byłby zainteresowany, żeby taki wpis skarżyć. Nie mówię, że te wpisy byłyby źle robione, ale funkcja ksiąg wieczystych i związana z nimi rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych stoi na straży pewności obrotu gospodarczego. Jeżeli jest założona księga, ktoś jest wpisany jako właściciel, nie ma żadnej innej wzmianki, która by wyłączała tę rękojmię, to państwo gwarantuje, że wszystko jest ok - możesz kliencie drogi kupować - mówi referendarz.

Walesiak podkreśla, że nie można być sędzią we własnej sprawie, a tak by to wyglądało, gdyby notariusze mogli w pełni samodzielnie dokonywać wpisów.

Daleki jestem od stwierdzenia, że notariusze mogliby celowo robić złe wpisy, absolutnie nie dopuszczam nawet takiej myśli - mówi RMF FM. Natomiast czasami klienci czegoś nie dopowiedzą, coś specjalnie utajnią. Tutaj chodzi o sam fakt innej kontroli. Bo jeśli ja sam coś robię, a później sam to wpisuję, stawiam pieczęć państwa, że wszystko jest dobrze, to to jest sytuacja sprzed 1992 roku, kiedy funkcjonowały Państwowe Biura Notarialne. Tam również przed notariuszem spisywane były wszelkie umowy, notariusz dokonywał wpisu w księdze wieczystej. Później przez zwykłe przeoczenie coś mogło pójść nie tak, i te sprawy wychodzą po 20-30 latach przy sprzedaży - tłumaczy.

Naczelnik Wydziału Ksiąg Wieczystych w jednym z sądów przekonuje, że przy tak ważnych sprawach wskazana jest kontrola. Ktoś inny to robi, a ktoś inny to kontroluje i dokonuje wpisu, oddala to, bądź wzywa o uzupełnienie - wyjaśnia. Według zapowiedzi wiceministra sprawiedliwości od wpisu notarialnego będzie możliwość odwołania - już do sądu.

Jeśli przepisy wejdą w życie, obywatel będzie mógł wybrać, czy chce dokonać wpisu do księgi wieczystej w sądzie, czy też u notariusza. Resort nie chce zabierać uprawnień referendarzom sądowym.

Wyobrażam sobie, że taki notariusz dostawałby podwójną czy potrójną stawkę tego, co otrzymuje dziś referendarz. Ale wielu kredytobiorców wolałoby na początku ponieść wyższą opłatę na rzecz notariusza, ale nie płacić tego ubezpieczenia kredytowego przez rok. Więcej pieniędzy zostawałoby w kieszeni kredytobiorcy - uważa wiceminister sprawiedliwości Marcin Warchoł. 

Według Warchoła, to rozwiązanie wejdzie w życie jeszcze w tym roku.

Uważam, że w tym roku uda nam się tego dokonać. Sprawy przyspieszą, będzie szybciej i taniej. Pracujemy nad tym pełną parą. Wydział Informatyzacji Ministerstwa Sprawiedliwości przygotowuje obecnie odpowiednie oprzyrządowanie prawne. Minister sprawiedliwości musi wydać kilka tysięcy decyzji, każdemu notariuszowi taki system teleinformatyczny przydzielić. Trzeba będzie jeszcze notariuszy pouczyć o odpowiedzialności za bezpieczeństwo cybernetyczne, zapewnić bezpieczeństwo systemu teleinformatycznego. Do końca roku podołamy - zapewnia Warchoł.

Jest jeszcze jeden problem, na który zwracają uwagę referendarze sądowi. Notariusz nie miałby dostępu do akt, tak teraz wyglądają przepisy - zwraca uwagę Piotr Walesiak. Chyba, że wcześniej zostałyby zdigitalizowane, ale koszt tego byłby niewyobrażalny. A bez akt nie wyobrażam sobie dokonywania wpisów - dodaje. 

Dziś przepisy przewidują, że księgi wieczyste nieruchomości nie mogą opuścić sądu, a nawet konkretnego wydziału, zostają tam po wsze czasy. Jednak z rozmowy reportera RMF FM z wiceministrem Warchołem wynika, że resort problemu nie widzi. W nowych przepisach zostanie notariuszom zagwarantowana możliwość wglądu do akt, w budynku sądu, w każdej chwili. Wydaje się więc, że jeśli rzeczywiście część wniosków o wpis do księgi wieczystej będzie trafiała do notariuszy, to sądowe wydziały ksiąg wieczystych mają szansę zostać odciążone. To mogłoby spowodować przyspieszenie tego typu spraw.

Referendarze sądowi twierdzą, że jest to komplikowanie systemu, a postępowania przyspieszyłyby, gdyby sądowe wydziały ksiąg wieczystych zostały dofinansowane i zwiększono by zatrudnienie, a także zmiany dogłębnie skonsultowano z zapleczem informatycznym sądów.

Jeżeli jest możliwość techniczna przekazania notariuszom kompetencji do wykonywania wpisów i wyodrębniania lokali, to chyba można by było technicznie zrobić to też w sądzie. Żeby więcej ludzi było zaangażowanych w prace nad jedną księgą wieczystą - mówi przedstawiciel Stowarzyszenia Referendarzy Sądowych.

Resortowi sprawiedliwości oraz sądom sprzyjać może też obecna koniunktura. Stopy procentowy poszły w górę, kredyty zdrożały. W grudniu wydano zdecydowanie mniej pozytywnych decyzji kredytowych niż w poprzednich miesiącach. Być może boom inwestycyjny nieco zmaleje, a sądy powoli będą wychodziły spod nawału spraw dotyczących przekształcenia użytkowania wieczystego. Na horyzoncie pojawia się więc nadzieja, że okres od zakupu mieszkania do wpisania hipoteki w księgę wieczystą będziemy liczyć w dniach, a nie w latach.

Powodów takiej sytuacji jest kilka. Wydaje się, że głównym jest ustawa o użytkowaniu wieczystym, która weszła w życie ponad dwa lata temu. Do wydziałów ksiąg wieczystych wpłynęło wówczas bardzo wiele wniosków, ale wciąż w sprawie przekształcenia w prawo własności wnioski wpływają. Referendarze sądowi wskazują też, że od lat kadry sądowe są uszczuplane.

Druga kwestia to ogromny boom inwestycyjny na nieruchomości. Liczba wniosków zalewa wydziały ksiąg wieczystych - referendarze nie są w stanie poradzić sobie z nimi w kilka tygodni czy nawet miesięcy.

Kolejnym, dość oczywistym, powodem jest pandemia, która spowolniła pracę sądów. A co mówią o tym praktycy, pracownicy sądowych wydziałów?

Duży problem tak naprawdę jest tylko w dużych miastach, gdzie z jednej księgi wieczystej, w której czasami jest kilka nieruchomości z której wyodrębniane są lokale - mówi przedstawiciel Stowarzyszenia Referendarzy Sądowych. Kończy się inwestycja deweloperska i nagle w przeciągu kilku tygodni do tej księgi wpływa nawet kilkaset wniosków, które trzeba wykonywać po kolei. Zgodnie z aktualnymi, technicznymi wymaganiami nie da się założyć kolejnego lokalu, jeżeli nie zostanie założony poprzedni. To wynika z tego, że jest i udział odejmowany, są dokonywane kolejne wpisy w księdze macierzystej, czyli księdze prowadzonej dla budynku. Jeśli ktoś kupi mieszkanie jako dwusetny, to musi poczekać, aż te 199 wniosków zostanie rozpoznanych. Rozpoznanie takiego wniosku , i to też zależy czy są jakieś dodatkowe wpisy służebności, czy miejsca parkingowe są opisywane, to wszystko przekłada się na czas. To może trwać, z najlepszymi chęciami i spięciem się do pracy, minimum ok. godziny na jeden lokal, może to też trwać dłużej. Jeżeli wpłynie takich spraw sto, wydział jest w stanie przerobić w ciągu dnia kilka, to siłą rzeczy ten czas się wydłuża. Są też sądy, w mniejszych miejscowościach, gdzie na taki wpis czeka się dwa, trzy tygodnie - przyznaje Piotr Walesiak. 

Dziś standardem jest czas oczekiwania na wpis wynoszący kilka miesięcy. W tym czasie banki doliczają do raty kredytu dodatkowe koszty, tzw. opłatę pomostową, rekompensując sobie ryzyko ponoszone do czasu dokonania wpisu do księgi wieczystej. Teraz banki stracą te wpływy, a wpisy do ksiąg wieczystych mają przyspieszyć. 

Wniosek złożyliśmy w połowie maja 2021. Czyli rok płacimy tak naprawdę za to, że ktoś gdzieś tam klepnie, wpisze do księgi bank jako właściciela. Szybka matematyka - przez rok płacimy za to 3600 złotych - mówi pan Marcin z Gdańska.

Takich historii są tysiące, bo tylko w roku 2021 udzielono 256 tysięcy kredytów mieszkaniowych, a łącznie na koniec roku aktywnych było 2,5 mln kredytów na kwotę przeszło 500 miliardów złotych.

Rząd chce ulżyć kredytobiorcom, którzy i tak w ostatnich miesiącach nie mają łatwo, przez  raty rosnące z powodu podwyższania stóp procentowych przez Narodowy Bank Polski.

Projekt drugiej ustawy, zmieniającej prawo bankowe, zakłada, by ostatecznie banki zwracały kredytobiorcom pieniądze, które pobierają od nich jako zabezpieczenie do czasu wpisu do księgi wieczystej.

Resort planuje wprowadzić następujący zapis:

1) po art. 110 dodaje się art. 110a w brzmieniu: "Art. 110a. W przypadku naliczenia przez bank dodatkowych opłat lub prowizji związanych z oczekiwaniem na wpis do księgi wieczystej ustanawianej na rzecz tego banku hipoteki zabezpieczającej spłatę kredytu udzielonego konsumentowi, pobrane z tego tytułu opłaty lub prowizje, po dokonaniu wpisu do hipoteki, podlegają zwrotowi lub zaliczeniu na poczet innych należności obciążających kredytobiorcę".

Oznacza to, że w momencie, w którym wpis do księgi wieczystej zostanie dokonany, bank będzie musiał zwrócić kredytobiorcy wszelkie pobrane dodatkowe opłaty lub zaliczyć je na poczet przyszłych spłat kredytu. Nadal trzeba będzie złożyć wniosek o dokonanie wpisu do księgi wieczystej, na wpis wciąż trzeba będzie czekać miesiącami i płacić dodatkowe opłaty. Gdy już hipoteka zostanie wpisana do księgi wieczystej, wtedy bank zwróci nam pieniądze lub obniży pozostały do spłaty kredyt.

Przeszło 95 proc. wniosków o wpis do księgi wieczystej kończy się wpisem - przekonuje wiceminister Marcin Warchoł. To powinna być swoista kaucja, którą ponosi kredytobiorca, która jest mu następnie zwracana, w sytuacji gdy dochodzi do wpisu zgodnego z jego wnioskiem. Skoro to ryzyko uzasadniające dodatkowe koszty nie ziściło się, to koszty te o charakterze nadzwyczajnym, asekuracyjnym, powinny być zwracane - przekonuje.

Ten projekt jest już na sejmowym przedsionku. W przyszłym tygodniu Rada Ministrów na posiedzeniu ma ostatecznie go zatwierdzić i wysłać do parlamentu. 

Ze względu na ostatnią, kolejną już podwyżkę stóp procentowych, wiceminister Marcin Warchoł podjął decyzję o skróceniu konsultacji społecznych dla tego projektu, by szybciej wszedł on w życie. Związek Banków Polskich zdążył jednak przysłać resortowi swoją opinię, którą można streścić jednym zdaniem - prace nad art. 110a powinny zostać porzucone, a banki nie chcą ponosić kosztów wynikających z niewydolności wymiaru sprawiedliwości.

Wiceprezes ZBP Tadeusz Białek przesłał RMF FM stanowisko Związku. Przytaczamy jego fragmenty.

Nałożenie na banki obowiązku zwrotu lub zaliczenia na poczet innych należności obciążających kredytobiorcę dodatkowej opłaty lub prowizji, związanych z oczekiwaniem na wpis do księgi wieczystej hipoteki, zabezpieczającej spłatę kredytu, nie przyspieszy postępowań wieczystoksięgowych, a jedynie spowoduje przerzucenie na banki kosztów związanych z wydłużonym procesem rozpoznawania wniosków wieczystoksięgowych. To nie z winy banków kredytobiorcy ponoszą przez długi okres czasu koszty związane z brakiem zabezpieczenia, a z powodu zatorów w wydziałach wieczystoksięgowych i na ich usunięciu powinny koncentrować się prace Ministerstwa.

Banki od wielu lat wychodząc naprzeciw potrzebom klientów, uruchamiają kredyt - oddają środki pieniężne do dyspozycji klienta przed uzyskaniem wpisu hipoteki zabezpieczającej kredyt do księgi wieczystej. W każdym takim jednostkowym przypadku banki przyjmują na siebie, aż do uzyskania zabezpieczenia, nie tylko podwyższone ryzyko udostępnienia kredytu przed uzyskaniem wpisu hipoteki, ale ustalając wartość, o jaką podwyższona zostaje marża, banki biorą przede wszystkim pod uwagę wyższy koszt kapitału przypisany do kredytu niezabezpieczonego hipotecznie na nieruchomości mieszkalnej.

Są to koszty nieodwracalnie ponoszone przez banki w okresie oczekiwania na wpis hipoteki. Brak jest zatem jakichkolwiek podstaw do późniejszego, po uzyskaniu wpisu hipoteki, twierdzenia że ryzyko to się nie ziściło i koszty powinny zostać zwrócone przez bank.

Uchwalenie procedowanych zmian bardzo znacząco ograniczy bankom możliwość zabezpieczenia przyjmowanego przez nie ryzyka uruchomienia kredytu przed ustanowieniem zabezpieczenia, co w konsekwencji może negatywnie wpłynąć na dostępność i koszt kredytów hipotecznych w długofalowej perspektywie.

Trudno, by banki liczyły na społeczne współczucie w tej sprawie, ale z drugiej strony bronią swoich interesów - to nie z ich winy sytuacja wygląda tak, jak obecnie. To jednak nie stanie na przeszkodzie do przyjęcia przepisów.

Banki, choć nikt o tym jeszcze głośno nie mówi, mogą za jakiś czas zgłosić z tego powodu skargę do Komisji Europejskiej, tak jak to zrobili niedawno właściciele centrów handlowych. Rząd, zamykając w pierwszej fali pandemii galerie handlowe przyjął przepisy, które zwolniły najemców z  płacenia całości lub części czynszu na rzecz właścicieli. Jednocześnie nie wsparł wynajmujących, więc ci uznali, że złożą skargę do Komisji Europejskiej. Przyznawali, że pomoc najemcom w tym okresie była potrzebna, ale nie widzą powodu, by za decyzje rządu musieli płacić przedsiębiorcy.