"Osoby, które mają kredyt we frankach czasami mogą myśleć w ten sposób, że mieszkanie mogą przeznaczyć na rynek wynajmu. Przeprowadzić się do swoich rodziców i spłacać swój kredyt czynszem uzyskiwanym od najemcy. Jednak w obecnych warunkach rynkowych może wydawać się to mało prawdopodobne. Rata kredytu może jednak przewyższać kwotę, którą w ten sposób uzyskamy" - mówi w rozmowie z dziennikarzem RMF FM Marcin Jańczuk, ekspert rynku nieruchomości "Metrohouse".

Krzysztof Berenda: W kontekście franka mówi się o mieszkaniach niesprzedawalnych? Co to oznacza?

Marcin Jańczuk: W latach 2005-2008 sprzedawano najwięcej mieszkań w kredycie denominowanym we franku. To były mieszkania głównie w dużych miastach nabywane od deweloperów. Skutkiem obecnego kryzysu może być fakt, że te mieszkania są obecnie niesprzedawalne. Osobom, które chcą sprzedać takie lokum, teraz się to nie opłaca. Często zadłużenie przewyższa nawet dwukrotnie wartość mieszkania. Dodajmy jeszcze, że mieszkania które były nabywane w latach 2007-2008 były często przeszacowane. Ich wartość jest obecnie niższa, niż jeszcze to było kilka lat temu. Jest to dodatkowy czynnik, który powoduje, że osoby które mają kredyt we frankach tego mieszkania obecnie nie mogą sprzedać. Co z kolei powoduje nieco niższą podaż mieszkań na rynku wtórnym. Jeżeli ktoś poszukuje mieszkań, to albo musi zaakceptować dosyć wysokie wymagania cenowe tych osób, które chcą sprzedać a posiadają kredyt we franku, albo po prostu zrezygnować z mieszkań, które były wybudowane w ostatnich latach.

Czy mniejsza podaż oznacza wyższe ceny? Jesteśmy w stanie ocenić w jakim segmencie mieszkaniowym, albo w jakich lokalizacjach?

Zazwyczaj w kredycie frankowym ulokowanych jest kilka grup mieszkań. Przede wszystkim mieszkania dwupokojowe do 40-45 metrów, ale często również większe mieszkania. W tamtych latach deweloperzy budowali bardzo duże powierzchnie, czyli na przykład na powierzchni 85 metrów mieliśmy trzypokojowe mieszkanie. Osoby, które chcą kupić mieszkanie właśnie wybudowane w latach 2006-2008 często mogą się spotkać z sytuacją, że pozycja negocjacyjna kupującego będzie bardzo rygorystyczna. Tutaj nie będzie mowy o żadnych negocjacjach, ponieważ każdy chce osiągnąć taką cenę, aby przynajmniej wyjść na zero ze swoim kredytem frankowym.

A jeżeli popatrzymy na rynek nieruchomości z perspektywy deweloperów?

Zobacz również:

Jak kurs franka wpłynie na obrót nieruchomościami?

Deweloperzy na razie nie dostrzegają tego problemu. Myślę, że w dłuższej perspektywie klienci, którzy kupowali mieszkania jeszcze kilka lat temu, a jest to bardzo duża grupa klientów - ponad pół miliona mieszkań zadłużonych we franku - mogli być świetnymi klientami na zakup większych mieszkań. Jak wiemy, sprzedają się one dosyć słabo na rynku pierwotnym, w przeciwieństwie do niewielkich mieszkań np. dwupokojowych, które cieszą się dużą popularnością. Deweloperzy, którzy obecnie mają w sprzedaży duże powierzchnie, mogą odczuwać jakiegoś rodzaju spowolnienie związane z brakiem napływu takich klientów, którzy kupili mieszkanie kilka lat temu i teraz chcą je wymienić na większe.

To może mieć wpływ na rynek wynajmu mieszkań?

Osoby, które mają kredyt we frankach czasami mogą myśleć w ten sposób, że to mieszkanie mogą przeznaczyć na rynek wynajmu. Przeprowadzić się do swoich rodziców do kogoś, gdzie utrzymanie będzie tańsze i rzeczywiście spłacać swój kredyt frankowy czynszem uzyskiwanym od najemcy. W obecnych warunkach rynkowych może wydawać się to mało prawdopodobne, ponieważ często rata kredytu może jednak przewyższać kwotę, którą uzyskamy od najemcy.

A jeżeli postawimy się teraz w pozycji ludzi młodych, którzy się zastanawiają gdzie mieszkać, to z punktu widzenia cen na rynku, lepiej jest kupować czy wynajmować?

Oferta jest bardzo różnorodna w różnych miejscach w Polsce i tutaj za każdym razem należy podchodzić do tych wyliczeń z kalkulatorem w ręku. Jeżeli chodzi o mieszkania położone na przedmieściach miast, tutaj można już teraz kupić w dobrych warunkach mieszkanie z rynku pierwotnego. Tym bardziej, że mamy do czynienia z dopłatami w ramach mieszkania dla młodych, gdzie w zasadzie jesteśmy już na początku pozbawieni przymusowego wkładu własnego w postaci kilkunastu procent, które zapłaci za nas państwo. Jednocześnie rynek oferuje coraz więcej ofert najmu w fundusz mieszkań na wynajem. Chociażby obiecuje coraz więcej inwestycji, które będzie można w przyszłości wynająć. Pierwszą taką inwestycję mamy w Poznaniu, w kolejnych miesiącach pojawią się inne miasta. Oferta ma być konkurencyjna w stosunku do tego co obecnie mamy na rynku, więc perspektywy dla wynajmu też są bardzo dobre.

To w takim razie co wybrać?

Jeżeli nie mamy jeszcze sprecyzowanego jasno miejsca, w którym będziemy pracować to dobrym rozwiązaniem jest wynajem mieszkania. Jeżeli chcemy rzeczywiście już się ustatkować i myślimy o mieszkaniu docelowym dla swojej rodziny to też jest dobry czas, żeby pomyśleć o zakupie. Tym bardziej, że rynek wtórny bardzo mocno rywalizuje lokalnie z rynkiem pierwotnym. Na rynku wtórnym nie mamy dopłat w ramach mieszkania dla młodych, dlatego sprzedający często schodzą z ceny, wiedząc że nie mają zbyt dużych szans z ofertą deweloperów.