Koniec patodeweloperki we Wrocławiu? Ważna decyzja miejskich radnych

Wrocław wprowadził szybką i efektywną ścieżkę, by zawieszać postępowania ws. wydawania decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli uzna, że dany wniosek inwestora jest szkodliwy dla przestrzeni miejskiej lub mieszkańców. Na całe miasto zostały nałożone Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Do tej pory pokrywały ok. 2/3 powierzchni. Pozostałe ok. 86 km kw. nie miało planu. 

Tam można było się ubiegać o inwestycje na "wuzetkach" lub "dewuzetkach" - czyli w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy. Z punktu widzenia urbanistyki oraz oczekiwań społecznych - wnioski o ich wydanie miały bardzo zróżnicowaną jakość. 

Dochodziło już do takich sytuacji, że inwestor występował o budowę wielorodzinnej mieszkaniówki, na - brzydko mówiąc - piaskownicy między blokami - mówi Michał Guz z urzędu miasta. Teraz mamy szybki instrument prawny, by zawiesić wydawanie decyzji, jeżeli po analizach stwierdzimy, że dana "dewuzetka" jest szkodliwa - dodaje Guz. 

Do tej pory miasto również reagowało na szkodliwe "dewuzetki", ale punktowo - możliwie szybko przystępując na obszarze zwykle ograniczonym do kilku hektarów do sporządzenia MPZP. Było to bardzo obciążające administracyjnie. Tylko w okresie od października 2023 r. do lipca 2024 r. Wrocław przystąpił aż 11 razy do sporządzania MPZP nie dlatego, że na danym obszarze wynikało to z potrzeb polityki przestrzennej, ale by powstrzymywać szkodliwe pomysły niektórych inwestorów. Takie "akcje ratunkowe" stanowiły już około 40 proc. wszystkich przystąpień do sporządzenia MPZP.   

Wiele wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (tzw. dewuzetek lub wuzetek) budziło w ostatnich latach zrozumiałe niepokoje społeczne. Ktoś występował o taką decyzję np. na osiedlowym terenie zielonym, nawet nie będąc jego właścicielem (prawo pozwalało na złożenie wniosku o taką "dewuzetkę"). Zdarzały się też np. wnioski o nieuzasadnioną gabarytowo zabudowę wielorodzinną w okolicy, gdzie dominuje jednorodzinna. 

Mieszkańcy rozpoczynali więc protesty jeszcze przed rozpatrzeniem takiego wniosku. Tak było np. na skrzyżowaniu ulic Krzyckiej i Letniej. Z kolei na ulicy Jabłecznej inwestor zapytał o możliwość zabudowy zielonego skweru. To zostaje właśnie ukrócone. Miasto zyskało większą kontrolę nad wyglądem i funkcjonalnością przestrzeni. Chce eliminować też ciasną zabudowę. 

Czasami budują blok przy bloku. Budynki są tak blisko siebie, że mieszkańcy mogą z balkonu zajrzeć na talerz sąsiada. Ja widziałam, co pani z naprzeciwka ma w lodówce. Tak nie powinno się budować. Cały czas musieliśmy mieć opuszczone rolety, a brak słońca też nie jest przyjemny - mówi mieszkanka wrocławskiego Ołtaszyna.

Niektórzy żartują, że w takich przypadkach sąsiedzi mogliby funkcjonować jak we Włoszech: Sznurek między oknami, dwa kołowrotki i można wieszać pranie. 

Ustawa "lex deweloper" zakłada możliwość budowy na terenach gminy, z pominięciem planu zagospodarowania przestrzennego. Ale umożliwia jednocześnie miastom uchwalenie własnych, lokalnych standardów urbanistycznych, które muszą być brane pod uwagę przez dewelopera. Większość dużych aglomeracji: takich jak Warszawa, Łódź, Gdańsk, Poznań, czy Kraków taki dokument już ma. 

Wrocław dopiero się na to zdecydował. Na ostatniej sesji rady miejskiej radni przyjęli uchwałę o zasadach określających budowę nowych inwestycji mieszkalnych. 

Uchwała miasta zobowiązuje dewelopera do zagwarantowania określonych standardów infrastrukturalnych, które mają wpływ na jakość zamieszkiwania na osiedlu (dostępność do szkoły czy terenu rekreacyjnego w odpowiedniej odległości itp.). Bloki będą mogły mieć maksymalnie 7 kondygnacji, a nie 14 - jak zakłada ustawa.

Nie oznacza to jednak zablokowania budowy wieżowców, w których są hotele, czy biura. Uchwała dotyczy wyłącznie inwestycji mieszkaniowych, realizowanych specustawą mieszkaniową "lex deweloper". Inwestorzy będą musieli też zapewnić niezbędną infrastrukturę.

Przykłady? Standardy dla Wrocławia podnoszą wymaganą liczbę miejsc w szkołach podstawowych. Według ustawy, szkoły podstawowe w odległości do 1500 metrów mają pomieścić 7 procent mieszkańców inwestycji budowanej w trybie "lex". Jeśli nie są w stanie, szkołę na swój koszt ma rozbudować deweloper. We Wrocławiu ten wskaźnik będzie wynosić 10 procent. Z kolei miejsca wypoczynku, rekreacji lub sportu mają znajdować się w odległości maksymalnie 750 metrów od inwestycji - w przeciwieństwie do specustawy, która dopuszcza dystans do 1500 metrów.

Zgodnie ze znowelizowaną ustawą o planowaniu przestrzennym, do końca grudnia 2025 roku Wrocław musi uchwalić nowy dokument planistyczny - Plan Ogólny. Taki obowiązek ma każda gmina w Polsce. 

Ten akt prawa miejscowego mocno ograniczy możliwości, jakie dają "dewuzetki". Będzie można je wydawać tylko na ściśle wyznaczonych przez miasto obszarach. 

Będą musiały być również zgodne z parametrami wskazanymi w Planie Ogólnym. Wrocław obawiał się, że to spowoduje lawinę wniosków w najbliższym czasie, dlatego już teraz objął MPZP całe miasto.