Za i przeciw ws. "ustawy antyfliperskiej". Komentarze ekspertów

Wyjaśniając meandry projektu ustawy autorstwa Lewicy, zacznijmy od znaczenia słowa "fliper". Polskie słowo "fliper", pisane zwykle, choć nie zawsze, przez jedno "p", oznacza to samo, co angielska nazwa brzmiąca tak samo - osobę lub firmę, która zajmuje się skupem mieszkań lub domów i ich odsprzedażą po remoncie lub wykończeniu w wyższych cenach.

Co ciekawe, w Polsce słowo "fliper" może być też znane jako nazwa automatu do gry, w którym gracz ma za zadanie jak najdłużej zatrzymać poruszającą się w specjalnym labiryncie kulę.

W piątek, 29 marca, Koalicyjny Klub Parlamentarny Lewicy (Nowa Lewica, PPS, Razem, Unia Pracy) złożył do marszałka Sejmu Szymona Hołowni projekt ustawy o zmianie ustawy z 6 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnychprawnych.

Projekt jest datowany na 25 marca i złożyło pod nim podpis 25 posłanek i posłów klubu.

W treści samego projektu ustawy nie pada nigdzie słowo "fliper" - zostało ono natomiast użyte w uzasadnieniu.

W projekcie Lewicy czytamy m.in., że - jeśli przepis wszedłby w życie - to wobec umowy sprzedaży nieruchomości (stanowiącej samodzielny lokal mieszkalny, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takich prawach) zostałby zastosowany wyższy podatek od czynności cywilnoprawnym (tzw. podatek PCC):

• przed upływem roku od poprzedniego zbycia - 10 proc.;
• od roku, jednak przed upływem dwóch lat od poprzedniego zbycia - 6 proc.;
• od dwóch lat, jednak przed upływem trzech lat od poprzedniego zbycia - 4 proc.

Do ustawy z 2000 roku ma zostać dodany również m.in. następujący punkt (art. 7b):

"W przypadku gdy kupujący w okresie pięciu lat liczonych od końca roku, w którym zawarł jako kupujący pierwszą umowę sprzedaży własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, umowę sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, umowę sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub umowę sprzedaży udziału w takich prawach, zobowiązany jest do zapłaty podatku według stawki:

• 3 proc. w przypadku trzeciej umowy sprzedaży;
• 4 proc. w przypadku czwartej umowy sprzedaży;
• 5 proc. w przypadku piątej i każdej kolejnej umowy sprzedaży".

Projekt ustawy zakłada wejście w życie przepisów w dniu 1 stycznia 2025 roku.

Jak czytamy w uzasadnieniu do projektu ustawy, ma on na celu "opodatkowanie tzw. flipowania mieszkań, czyli zjawiska polegającego na zakupie mieszkań w niskiej cenie, a następnie szybkiej ich odsprzedaży z zyskiem". "Jednocześnie, celem ustawy nie jest pozyskanie dodatkowych środków do budżetu, lecz wprowadzenia dodatkowych stawek ma po prostu zniechęcić do spekulacyjnego obrotu nieruchomościami" - podkreślili autorzy aktu prawnego.

"Według ostrożnych szacunków w Polsce w 2024 r. brakuje około 1 miliona lokali mieszkalnych. Część ekspertów szacuje, że deficyt mieszkaniowy wynosi nawet dwa razy tyle. Eksperci podkreślają, że rynek nieruchomości znalazł się w punkcie historycznej nierównowagi między podażą a popytem. Mieszkań w ofercie jest mało, sprzedają się szybko, ceny rosną" - czytamy w uzasadnieniu.

Jak stwierdzili wnioskodawcy, "na wzrost cen mieszkań wpływ miała inflacja, ceny materiałów budowlanych, ale także rekordowe marże deweloperów i flipperów (dalej wnioskodawcy piszą "flipper" przez dwa "p" - przyp .red.)". Podali, że "według szacunków ekonomistów, flipper w ciągu sześciu miesięcy osiąga 15 proc. zysku".

"Na tych rekordowych wzrostach korzystają m.in. flipperzy, którzy korzystając ze spekulacyjnych metod, niemal wyczyścili rynek nieruchomości w Polsce, szczególnie w dużych miastach. Działalność flipperów przyczyniła się do tego, że aktualnie w dużych polskich miastach osoby chcące faktycznie zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe na rynku wtórnym de facto mają bardzo utrudnione możliwości z uwagi na to, że z perspektywy sprzedających korzystniej jest zawrzeć transakcję z flipperem - osobą najczęściej dysponującą gotówką oraz dążącą do jak najszybszego sfinalizowania zakupu" - stwierdzono w projekcie ustawy.

Autorzy regulacji podkreślili, że "samo zjawisko spekulacji na rynku mieszkaniowym przyczynia się do wzrostu cen nieruchomości - flipperzy nie tylko korzystają na wzrostach cen, ale również sami te wzrosty intensyfikują".

"Flipperzy przyczyniają się do finansjalizacji rynku mieszkaniowego w Polsce, który w coraz większym stopniu nabiera cech rynku produktów inwestycyjnych/spekulacyjnych a nie rynku, na którym osoby fizyczne mogą zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe. Różne analizy pokazują, że udział mieszkań kupowanych inwestycyjnie, a nie stricte w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych nabywającego przekracza 50 proc. budowanych mieszkań" - dodano.

Zdaniem klubu Lewicy, "mimo ogromnych zysków płynących z flipowania nieruchomości oraz znaczącego wpływu tego zjawiska na wzrost cen mieszkań na rynku, w aktualnym stanie prawnym transakcje flipperskie opodatkowane są niskimi stawkami podatku od czynności cywilnoprawnych".

Autorzy projektu ustawy uznali, że "konieczność zapłaty przez kupującego mieszkanie od flipera dodatkowego podatku może mieć dwojaki wpływ na działalność flipperską".

"Albo dodatkowy podatek zostanie wliczony do ceny mieszkania, co spowoduje jego natychmiastowe powiększenie o dodatkowe 10, 6 lub 4 proc., co z kolei przełoży się na de facto niesprzedawalność większości lokali poddanych flipom (w takim przypadku na rynku ofert zauważalny będzie podział ofert na takie ze zwykłym PCC na poziomie 2 proc. oraz oferty flipperów ze znacznie wyższym obciążeniem podatkowym - co oczywiście będzie działało na korzyść tych pierwszych), albo flipperzy dodatkowy podatek wliczą do kosztów swojej działalności, drastycznie znacząco obniżając jej rentowność, a zwiększając ryzyko" - stwierdzono w uzasadnieniu do projektu ustawy.

Wnioskodawcy uważają, że "w obu przypadkach efekt będzie ten sam, tzn. flipowanie mieszkań przestanie być opłacalną formą działalności".

"Ponadto w projektowanej ustawie proponuje się dodatkowe rozwiązanie nakładające wyższy podatek na samych fliperów (opisane we wspomnianym wyżej nowym art. 7b do ustawy z 2000 roku - przyp. red.), w momencie zakupu przez nich trzeciego i kolejnego mieszkania w cyklu 5 letnim" - wyjaśniają autorzy projektu.

"Aby zapewnić, że poprzednie transakcje będą przez flipperów ujawniane, proponuje się aby każdorazowo w przypadku zawierania kolejnych umów zakupu lokali mieszkalnych kupujący składał przed notariuszem oświadczenie o liczbie zawartych umów w okresie pięciu lat liczonych przed daną umową, pod rygorem odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń" - zaznaczono.

Projektodawcy oceniają, że flipowanie mieszkań ma się wówczas stać "nieopłacalnym".

"Wydaje się zatem, że właściwie nie ma możliwości ominięcia tego obciążenia przez flipperów, a data i obliczanie okresu podwyższonego PCC jest bardzo proste w oparciu o dane z księgi wieczystej. Zdaniem projektodawcy inna forma interwencji legislacyjnej niż zmiana ustawy nie jest możliwa, aby osiągnąć zakładane cele" - stwierdzili autorzy projektu ustawy.

Projekt ustawy został w dniu złożenia do marszałka Sejmu - czyli 29 marca - skierowany do opinii Biura Legislacji i do opinii w sprawie zgodności przepisów z prawem Unii Europejskiej do Biura Ekspertyz i Oceny Skutków Regulacji Kancelarii Sejmu.

W piątek, 5 kwietnia, projekt ustawy skierowano do konsultacji w różnych organizacjach i instytucjach (SN, PG, NBP, KRRP, NRA, KRN, KRDP, KRBR, KIG, RDS, RMiŚP i Lewiatan), a także do opinii organizacji samorządowych.

Przedstawicielką wnioskodawcy projektu jest posłanka partii Razem Dorota Olko.

RMF FM zwrócił się do ekspertów z branży nieruchomości z prośbą o opinię na temat projektu tzw. ustawy antyfliperskiej.

Jak powiedział Marek Urban, prezes Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami (KIGN), "podstawowe prawa ekonomii - takie, jak popyt i podaż, powinny być znane wszystkim, a w szczególności tym osobom, które odpowiadają za nasz los z ław sejmowych". Że tak nie jest, dobitnie może świadczyć przygotowany w pośpiechu (choć mówiono o tym już podczas jesiennej kampanii) projekt aktu legislacyjnego (sic!), z napisanym na kolanie uzasadnieniem - stwierdził.

Zdaniem prezesa KIGN, "czy podniesiemy PCC o 4, 6, 10 czy 20 proc., to dla sprzedającego nie będzie to miało większego znaczenia, po prostu doliczy to do ceny a chętny na mieszkanie i tak zapłaci, gdyż nie ma za wielkiego wyboru na rynku".

Nie tędy droga do stabilizacji cenowej. Należy wprowadzić programy naprawcze oraz przywrócić formy wspierania budownictwa czy to w  wykonaniu gmin, spółdzielni czy deweloperów - podkreślił.

Dodał, że "łatwo można rozciągnąć ten temat na inne branże np. motoryzacyjną, handel surowcami jubilerskimi (wystarczy sprawdzić o ile wzrosło złoto od początku roku) itp.".

Marek Urban powiedział w rozmowie z RMF FM, że "nie tędy droga do zwiększenia dostępności mieszkań w Polsce".

Mówienie, że to przez fliperów wzrosły ceny mieszkań, jest zakrzywianiem rzeczywistość. W pierwszej kolejności należy przeanalizować skutki wzrostu cen na rynku mieszkaniowym wskutek wprowadzenia programu Bezpieczny kredyt 2 proc., braku terenów do budowy czy też niskim zasobom mieszkaniowym gmin a następnie zaproponować nowe, lepsze rozwiązania mające na celu zwiększenie podaży mieszkań na rynku. Popyt już mamy - zaznaczył.

Jak projekt ustawy komentują sami fliperzy? Trudno oczekiwać, że pozytywnie, ale poznajmy ich argumenty.

O opinię zapytaliśmy Wojciecha Orzechowskiego. Jak sam o sobie mówi w nagraniu w mediach społecznościowych, w którym krytykuje propozycję Lewicy, flipowaniem zajmuje się tak długo, że nie pasuje do niego sformułowanie "kolejny fliper", ale raczej "pierwszy fliper".

Zauważmy, że inwestor kupujący mieszkanie do dalszej odsprzedaży zazwyczaj kupuje nieruchomość na atrakcyjnych warunkach z atrakcyjnymi cechami. Istotą jest kupić mieszkanie, które ma wadę prawną albo sprzedający ma trudność w sprzedaży. Inwestor przychodzi z rozwiązaniem problemu i kupuje nieruchomość mocno zrabatowaną. Następnie remontuje i wystawia poniżej ceny rynkowej. Daje produkt, na który jest zapotrzebowanie - wyjaśnia Wojciech Orzechowski w rozmowie z dziennikarzem RMF FM.

Zaznacza, że "dzisiaj masa ludzi nie chce sama remontować, boi się remontu, remontuje drożej niż wprawiony inwestor, lub nie ma czasu na remont bądź ochoty ponieważ jest osobą zapracowaną a i często ma małe dzieci".

Efekt wprowadzenia ustawy jest taki, że docelowo to kupujący poniesie koszt transakcji, a i tak przejmie mieszkanie od Inwestora, które jest przemyślaną mocno inwestycją - twierdzi Orzechowski.

Jego zdaniem, "dalsza część ustawy, szczególnie Art. 7b.1. będzie motywował aby przetrzymać mieszkanie 5 lat, nie płacić wtedy podatku dochodowego i mieć zmniejszony podatek PCC". Część inwestorów przejmie nieruchomości i będą one stały puste do momentu sprzedaży - stwierdza.

Nie jest prawdą, że mieszkania z reguły są robione słabo i ze słabych materiałów. Nie jest prawdą, że fliperzy działają nieetycznie na co Lewica zwraca uwagę. Nie jest też prawdą, że fliperzy wykupują masowo mieszkania, przez co młodzi Polacy nie mają co kupić. Są to tylko mrzonki przedwyborcze, które mają na celu zwrócenie uwagi na fliperów przez których rzekomo ceny nieruchomości rosną. Co też nie jest prawdą - uważa Wojciech Orzechowski.

"Pierwszy fliper" - jak sam o sobie mówi - podkreśla, że "zapominamy, iż jednym z podstawowych celów flipowania jest rewitalizacja rynku wtórnego, zmiana mieszkań na piękne".

Orzechowski w odpowiedzi na pytania RMF FM zwraca również uwagę na UBS Global Reast Estate Bubble Index - jest to ranking "baniek" cenowych w nieruchomościach na świecie, a UBS to szwajcarski bank i przedsiębiorstwo finansowe.

Według opublikowanego we wrześniu 2023 roku rankingu na 25 miast, wziętych pod uwagę w zestawieniu, Warszawa jest na ostatnim miejscu, oznaczona zwrotem "sprawiedliwie wyceniony".

Inny ekspert m.in. od flipowania, Paweł Albrecht uważa, że projekt ustawy nie ma "głębokiej analizy i praktycznych rozwiązań", a jedynie "mamy do czynienia z próbą ataku na nieistotne cele, co tylko potwierdza jej powierzchowny i nieprzemyślany charakter".

Flipperzy, choć wygodni do zrzucenia na nich winy, nie są główną przyczyną rosnących cen mieszkań. W rzeczywistości, skala ich działalności jest zbyt mała, by realnie wpłynąć na ogólną sytuację na rynku - zaznacza. Podkreśla, że "ceny nieruchomości rosną globalnie, a Polska nie stanowi wyjątku w tej tendencji".

Trudno uwierzyć, że działalność kilku tysięcy osób miałaby wpływ na zmiany cen na całym rynku w naszym kraju, kiedy patrzymy na przykłady z innych miejsc na świecie, jak choćby Wielka Brytania, gdzie od wieków miliony właścicieli nieruchomości nie wywołują tak drastycznych skutków - mówi.

Jego zdaniem, "kluczowym wyzwaniem, na które propozycja ustawy nie znajduje odpowiedzi, jest problem pustostanów oraz nieaktualnych już regulacji dotyczących najmu".

Obecny system, ograniczający możliwości właścicieli nieruchomości w zakresie egzekwowania opłat za wynajem, zachęca do pozostawiania mieszkań niezamieszkałych. Paradoksalnie, zwiększona dostępność wynajmowanych mieszkań mogłaby stanowić realne rozwiązanie tzw. kryzysu mieszkaniowego - zaznacza.

Dodaje również, że "pomijanie przez autorów projektu roli, jaką odgrywają duże fundusze inwestycyjne kupujące na szeroką skalę nieruchomości i wpływające na podwyższenie cen, świadczy o braku zainteresowania rozwiązaniem problemu u jego źródła".

Paweł Albrecht stwierdził, że "zaproponowane podwyżki podatków, choć mogą wydawać się działaniem o dobrych intencjach, ostatecznie obciążą przeciętnych nabywców - rzeczywistych użytkowników rynku mieszkaniowego".

To oni poniosą większe koszty zakupu, a nie flipperzy - stwierdził.

Jego zdaniem, "projekt opiera się na niepotwierdzonym założeniu, że działalność flipperów negatywnie wpływa na rynek, nie dostarczając przy tym żadnych konkretnych dowodów lub analiz".

Jest to przykład typowej taktyki politycznej, mającej na celu wytworzenie wroga publicznego dla zjednoczenia społeczeństwa - skwitował.

Inna sytuacja występuje w przypadku flipowania na rynku pierwotnym. Niektórzy fliperzy specjalizują się w tym, że zakupują pakiety składające się z kilku, kilkunastu lub nawet kilkudziesięciu nowych mieszkań wprost od dewelopera. Później te nieruchomości wykańczają, wyposażają i sprzedają.

Jak mówi Orzechowski, "na rynku pierwotnym fliperzy pomagają deweloperom przejmując pakiety mieszkań, to prawda, ale przejmując ryzyko inwestycyjne".

Inwestor taki nie otrzymuje bezpiecznej umowy deweloperskiej, a tylko otrzymuje umowę przedwstępną i inwestuje pieniądze w czasie ponosząc ryzyko inwestycyjne. Ostatecznie sprzedaje drożej mieszkania niż przejął, ale uwaga - bo Lewica tego nie dodaje - taniej niż ostatecznie deweloper, taniej niż dostępne na rynku - bo nigdy by nie sprzedał - przekonuje.

O komentarz do projektu ustawy autorstwa Lewicy we wtorek poprosiliśmy firmę zajmującą się głównie flipowaniem na rynku pierwotnym. Poinformowali, że prześlą swoją wypowiedź w środę, a w czwartek, po mailowym przypomnieniu, odpisali m.in.: "nie wyrobimy się".

M.in. "ustawę antyfliperską" w piątek, 5 kwietnia, w Porannej rozmowie w RMF FM komentował poseł Polski 2050 Ryszard Petru. Jak stwierdził, "mieszkanie jest towarem".

Inwestor ryzykuje własnym kapitałem, czyli kupuje mieszkanie, podejmuje ryzyko remontu jego i potem musi to wystawić na rynek, płaci po drodze podatki jeszcze - tłumaczył.

A nie jest tak, że walczy pan w imię własnych interesów ekonomicznych? - zapytał prowadzący rozmowę Robert Mazurek. Dziennikarz przypomniał, że Ryszard Petru miał firmę Petru i Zientek, zajmującą się m.in. nieruchomościami. Sprzedałem tę firmę, wchodząc do parlamentu - powiedział poseł.

Jak podkreślał, dzisiaj rynek deweloperski wygląda inaczej niż 10 lat temu. Bardzo wielu deweloperów padło, albo zostali przejęci - dodawał.

Zaznaczał, że flipowanie jest skomplikowanym procesem. Musi pan kupić mieszkanie za własne pieniądze albo na kredyt. Wyremontować je, to nie trwa 2 miesiące. Wziąć odpowiedzialność za ten remont, że musi być właściwie przeprowadzony i później sprzedać drożej - mówił Petru. Dodał, że "w Polsce jest akurat tak, że ceny mieszkań rosną".

Poseł Polski 2050 przekonywał, że "fliperzy podejmują ryzyko". Mieszkanie jest towarem - powtórzył.