Deweloper kontra ratusz. Kolejne problemy "warszawskiego Hongkongu"

O tej inwestycji słyszał już chyba każdy warszawiak. Osiedle Bliska Tower na Woli, które zyskało przydomek "warszawskiego Hongkongu" ze względu na liczbę mieszkań stłoczonych na niewielkiej przestrzeni, to dla wielu symbol "betonozy", a nawet "patodeweloperki". Zdaniem ratusza deweloper sprzedaje znajdujące się tam lokale niemieszkalne jako "apartamenty", mimo że 27-piętrowy budynek został wybudowany na podstawie pozwolenia na budowę hotelu. Z tego też powodu nie chce uznać samodzielności tych lokali. Zaświadczenie jest z kolei niezbędne do podpisania aktów notarialnych, na których podpisanie czeka aż… 1500 kupców. Impas trwa.

Osiedle Bliska Tower, zbudowane przez J.W Construction, to kompleks budynków, które powstały u zbiegu alei Prymasa Tysiąclecia i ulicy Kasprzaka. Inwestycja od początku wzbudzała wiele kontrowersji, a miejscy aktywiści - przy aprobacie wielu warszawiaków - nazywają ją "symbolem patodeweloperki" w Polsce. W tylko jednym gigantycznym budynku mieszkalno-biurowym, który jest częścią całego kompleksu i który liczy 27 pięter, mieści się bowiem tysiąc mieszkań.

"Bliska Wola Tower to kompleks nowoczesnych budynków. Projekt wyróżnia wysoki standard wykończenia oraz nietuzinkowa architektura" - czytamy na stronie reklamującej inwestycję.

Ceny mieszkań sięgają tam 30 tysięcy złotych za metr, a za wynajęcie kawalerki trzeba zapłacić nawet 5 tysięcy złotych. Mimo to, próżno szukać dziś lokali dostępnych jeszcze na sprzedaż. Mieszkania rozeszły się jak ciepłe bułeczki, jeszcze przed ukończeniem całej inwestycji. Kupców, jak widać, nie odstraszyły tak wysokie ceny.

Problemy z uzyskaniem odpowiednich zgód deweloper miał już w 2018 roku. Wtedy też stołeczny ratusz po raz pierwszy odmówił uznania lokali za samodzielne mieszkania. Chodziło wtedy o budynek przy ulicy Kasprzaka 29.

Ta inwestycja to kompleks budynków, dlatego też oddawane one są do użytku etapami. Pierwszą próbę wydania odmowy podjęliśmy w 2018 roku. Wtedy deweloper odwoływał się dwa razy. Sprawa ostatecznie trafiła do sądu, który uznał, że urząd nie może wykraczać poza swoje kompetencje w badaniu tej samodzielności. Sąd stwierdził, że jeżeli lokal ma ściany i możliwy jest w nim pobyt czasowy i stały, to ta funkcja samodzielności ma drugorzędne znaczenie - wyjaśnia Wanda Stolarska, zastępca dyrektora Biura Architektury i Planowania Przestrzennego m.st. Warszawy.

Na początku lutego bieżącego roku biuro po raz kolejny wydało taką odmowę. Tym razem dla budynku numer 31.

Domyślamy się, bo to nie pierwsza taka sytuacja, że te lokale są sprzedawane pod nazwą "apartamentów" czy "miniapartamentów", mimo że pozwolenie na budowę wydane zostało dla budynku usługowego o funkcji hotelowej - mówi Stolarska.

Żeby były to mieszkania, w których można prowadzić gospodarstwa domowe, powinno przewidywać funkcję mieszkalną budynku, a minimalna powierzchnia lokalu powinna wynosić 25m2. Poza tym taki budynek powinien być zlokalizowany na terenie, gdzie jest minimum 25 procent powierzchni biologicznie-czynnej, a jeżeli jest więcej niż jeden budynek - powinien być minimum jeden plac zabaw - dodaje.

Tymczasem lokale, co do których deweloper stara się o uznanie samodzielności, mają mniej niż 25m2, wokół bloków nie ma zieleni, nie ma także odpowiedniego placu zabaw.

Do działań ratusza w oświadczeniu odniósł się sam deweloper. Józef Wojciechowski, przewodniczący Rady Nadzorczej spółki J.W. Construction w przesłanym nam oświadczeniu pisze:

"Uporczywe działanie na niekorzyść niemal 1500 klientów spółki J.W. Constuction, którzy zakupili lokale w inwestycji Bliska Wola Tower w Warszawie, i samej spółki, jest przykładem urzędniczej niekompetencji, niewiedzy i potwierdza uciążliwość postępowania urzędników warszawskiego ratusza. Potwierdzono to na wcześniejszych etapach budowy, gdzie wielokrotnie musiało interweniować Samorządowe Kolegium Odwoławcze oraz Wojewódzki Sąd Administracyjny, aby ostatecznie przymusić urzędników do właściwej interpretacji przepisów i uzyskać samodzielność poszczególnych lokali. Co jest do tego niezbędne, wykazały wielokrotnie SKO oraz WSA w swoich orzeczeniach."

"Urzędnicy próbują ingerować w prawo własności, do czego nie są uprawnieni. Ponadto powołują się na ustawę o działalności hotelarskiej, która - na co wielokrotnie wskazywały decyzje SKO i WSA - nie ma zastosowania w sprawie zaświadczeń o samodzielności lokali. Za przykład niech posłuży wcześniejszy etap Bliska Wola C, gdzie po wielu sporach i odmowach lokale zostały w końcu wydzielone i działają w formule najmu krótkoterminowego, oferowanego przez prawowitych właścicieli lokali, jak również przez specjalną spółkę, która w imieniu inwestorów prowadzi najem krótkoterminowy."

"Nieprawdziwe są rozprzestrzeniane w opinii publicznej informacje, że lokale poniżej 25 m2 są lokalami mieszkalnymi. Jest wprost przeciwnie, J.W. Construction akcentuje, zarówno w umowach, jak i ofercie, że lokale mają charakter niemieszkalny. Kwestia ta była przedmiotem weryfikacji przez UOKiK, który polecił informować konsumentów, iż w lokalach takich nie można się zameldować na pobyt stały oraz że z własnością lokalu wiążą się inne stawki podatku od nieruchomości aniżeli związane z lokalem mieszkalnym. J.W. Construction respektuje powyższe reguły. Ponadto każdy klient zdaje sobie sprawę, że nabywa lokal niemieszkalny, albowiem stawka VAT wynosi w tym wypadku 23 proc. a nie 8 proc. jak w przypadku lokali mieszkalnych."

"Obstrukcyjne działania urzędników warszawskiego ratusza spowodowały straty J.W. Construction, które zastrzega sobie ich dochodzenie w terminie późniejszym, bowiem urzędnicy winni działać w ramach przepisów prawa, a nie tworzyć je na własny użytek. Jeżeli zaś prawo pozostawia luki lub jest niedoprecyzowane, winno być - i to jest niepodważalna zasada - interpretowane na korzyść ludzi, a nie wizji urzędników."

Problem okazuje się być jeszcze większy, bo mimo że ratusz nie chce wydać decyzji dla zaledwie 157 lokali, to finalnie aktów notarialnych nie może podpisać aż 1500 osób.

"Brak zaświadczeń co do części lokali (157) uniemożliwia podpisanie aktów notarialnych nawet względem lokali mieszkalnych, co do których zaświadczenia zostały wydane. Wynika to z ustawy o własności lokali, o czym biuro architektury powinno wiedzieć, skoro zakres jego kompetencji w sprawie o wydanie zaświadczenia wyznacza art. 2 tej ustawy. A zatem biuro architektury bezpodstawnie odmawia wydania zaświadczeń, nie bacząc przy tym na interes niemal 1500 klientów Spółki, którzy nie mogą podpisać aktów notarialnych i stać się właścicielami lokali, za które zapłacili. W znakomitej większości dotyczy to mieszkań (883 lokale mieszkalne)" - pisze w przesłanej do nas odpowiedzi Katarzyna Żarska reprezentująca J.W Construction.

Zapytaliśmy więc prawnika o to, co w takiej sytuacji mogą zrobić poszkodowani kupcy.

W pierwszej kolejności powinniśmy dokonać dokładnej analizy praw wynikających z zawartej umowy z deweloperem. Oczywiście wszystko zależy od tego, jaką dokładnie umowę podpisaliśmy, ale bardzo często uprawnienia będą następujące: możemy wezwać dewelopera do wykonania umowy - wezwanie te należy wysłać deweloperowi. Jeżeli termin wyznaczony w wezwaniu bezskutecznie minie, być może będzie nam przysługiwało prawo do odstąpienia od umowy, a jeżeli wpłaciliśmy zadatek, to możemy mieć prawo do zwrotu go w podwójnej wysokości ­­- tłumaczy adwokat Piotr Walczak z kancelarii Walczak-Wasielewska Adwokaci.

Bardzo często w takich umowach są zastrzeżone kary umowne w określonej wysokości wartości tej nieruchomości w przypadku niewykonania tej umowy z winy leżącej po stronie dewelopera. My jako kupujący nie mamy jakiejkolwiek podstawy. aby ingerować w ten stosunek na linii ratusz-deweloper. Ten obowiązek spoczywa po stronie dewelopera, aby wszystkie niezbędne prawne elementy uzyskać. I trudno będzie deweloperowi uwolnić się od odpowiedzialności podnosząc argument siły wyższej - dodaje.

Co więcej, adwokat zauważa że na przestrzeni ostatnich kilkunastu miesięcy rzesza deweloperów jest mocno niesolidna w przeprowadzaniu inwestycji od strony formalno-prawnej.

Dlatego osoby, które zamierzają zakupić mieszkanie, powinny odpowiednio sprawdzić dewelopera, z którego usług chcemy skorzystać. Bo faktycznie dziś tych problemów jest coraz więcej, a ostatecznie odpowiedzialność spada na kupujących, którzy mogą nie doczytać dokładnie różnych umów. Zdecydowanie radziłbym konsultacje z osobą, która dysponuje fachową wiedzą. Może to być prawnik czy wykwalifikowane biuro obrotem nieruchomościami albo nawet organizacje wspierające konsumentów - podkreśla Piotr Walczak.