"Nieżyciowe" prawo i uznaniowość urzędnicza, czas wydawania pozwoleń, brak działek pod zabudowę czy też rosnące koszty materiałów budowlanych i robocizny - to przykładowe bariery rozwoju branży nieruchomości, o których Polski Związek Firm Deweloperskich napisał w opublikowanym dziś raporcie "7 grzechów głównych wstrzymujących rozwój budownictwa mieszkaniowego". Jak skomentowała prof. Anna Szelągowska z Katedry Miasta Innowacyjnego Szkoły Głównej Handlowej, "musimy zapomnieć, że ceny mieszkań będą spadać". "Zwłaszcza w dużych aglomeracjach ceny nieruchomości będą rosły" - dodała.
Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) zaprezentował w poniedziałek raport "7 grzechów głównych wstrzymujących rozwój budownictwa mieszkaniowego".
W ocenie PZFD barierami są zbiurokratyzowane procedury, "nieżyciowe" prawo i uznaniowość urzędnicza, a także czas wydawania pozwoleń i wymóg dodatkowych uzgodnień czy raportów środowiskowych, czy też urzędniczy lęk przed wzięciem odpowiedzialności, który sprawia, że wydawane są decyzje odmowne. Deweloperzy podkreślają - jako problem - również brak działek pod zabudowę, rosnące koszty materiałów budowlanych i robocizny, przerzucanie na inwestora budowy infrastruktury wokół osiedla, a także blokowanie inwestycji przez sąsiadów.
Podczas konferencji prasowej prezes PZFD Grzegorz Kiełpsz zwrócił uwagę, że brakuje terenów pod zabudowę, w których potencjalni klienci chcieliby mieszkać. Zauważył, że duża część gruntów została zablokowana pod budowę mieszkań w ramach programu Mieszkanie Plus.
Teraz ten program został przez rząd ogłoszony jako zamknięty. Spodziewamy się, że następnym krokiem będzie uwolnienie tych gruntów, tzn. te grunty wyjdą na przetargi czy to na wolny rynek, czy dla spółdzielni czy samorządów - stwierdził Kiełpsz.
Jak wskazał, program był zaplanowany na 100 tys. mieszkań, zważywszy, że zostało zbudowanych ok. 19 tysięcy, to na tych gruntach można wybudować co najmniej 80 tys. lokali. Dodał, że jego zdaniem tych gruntów jest więcej, w związku z czym potencjał budowy mieszkań na gruntach zarezerwowanych pod Mieszkanie Plus może być nawet dwa razy większy. To byłoby bardzo duże wsparcie dla strony podażowej - ocenił.
Prof. Anna Szelągowska z Katedry Miasta Innowacyjnego Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie wskazała, że dużym problemem, zwłaszcza w dużych miastach, jest proces oczekiwania na pozwolenie na budowę, co przedłuża inwestycję nawet o 3 lata.
Inwestor idzie do urzędu, wnioskuje o pozwolenie na budowę. Przez rok mniej więcej jest przetrzymywana decyzja. Po roku otrzymuje decyzję odmowną. Odwołanie do SKO (Samorządowego Kolegium Odwoławczego, PAP), tu kolejne pół roku. SKO podtrzymuje decyzję urzędu. Odwołujemy się do wojewódzkiego sądu administracyjnego, przyznaje nam rację, że nasz projekt spełnia wszystkie warunki i powinniśmy uzyskać pozwolenie. Wraca to do gminy, która rozpatruje sprawę od początku - wyliczyła prof. Szelągowska.
Jak podkreśliła, inwestorzy są też obligowani do przedstawienia dodatkowych dokumentów czy podpisania umów drogowych, co łącznie powoduje, że proces inwestycji zamiast trwać w granicach 2-3 lat wydłuża się nawet do 5 lat.
Prezes PZFD wskazał, że jest też duży problem z planowaniem przestrzennym - w przypadku braku planu miejscowego, inwestor musi uzyskać decyzję o warunkach zabudowy.
Bardzo często te działki, które są dostępne albo są atrakcyjne z punktu widzenia sprzedaży, nie są w planach miejscowych. Więc uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy to jest cała epopeja. Można na nią czekać rok, dwa lata. Tam się ścierają interesy wielu grup - przyznał.
Wiceprezes Krajowej Rady Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa Rafał Zarzycki dodał, że procedury uzyskania zezwolenia na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze trwają często rok, dwa. Zaznaczył też, że bardzo długo czeka się też na pozwolenia wodno-prawne i decyzje środowiskowe.
Zdaniem Zarzyckiego ceny nowych mieszkań mogłyby spaść, jeśliby wszystkie zidentyfikowane przez PZFD siedem barier zostało jednocześnie zniwelowanych, co - jak zastrzegł - byłoby trudne.
Prof. Anna Szelągowska stwierdziła, że nie spodziewa się spadku cen, zwłaszcza na rynku pierwotnym. Musimy zapomnieć, że ceny mieszkań będą spadać. Zwłaszcza w dużych aglomeracjach ceny nieruchomości będą rosły - oceniła.
Możemy ewentualnie spekulować, że na rynku wtórnym nieruchomości w mniejszych miejscowościach będzie być może miejsce na obniżkę cen mieszkań, ale to musiałoby być powiązane z pogarszającą się sytuacją, ze spowolnieniem wzrostu gospodarczego oraz pilną potrzebą sprzedaży przez właścicieli, którzy chcieliby wprowadzić na rynek nieruchomość, a której nie mogliby upłynnić w krótkim czasie - dodała.
Prezes Zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich Grzegorz Kiełpsz także nie przewiduje, że ceny nieruchomości spadną. Nie spodziewam się spadku cen mieszkań z tego względu, że inflacja się utrzymuje i będzie utrzymywać jeszcze przez wiele kwartałów - ocenił.
Jego zdaniem poza inflacją istotnym czynnikiem wpływającym na sytuację na rynku nieruchomości jest brak równowagi między podażą a popytem. Okres wyprzedaży oferty to w Warszawie 1,5 kwartału, w innych dużych miastach 2 kwartały, a uważa się ze równowaga to 4 kwartały - podkreślił.
Od 2006 roku do 2022 roku ceny mieszkań wzrosły dwukrotnie, więc trend jest wyraźny - dodał. Zwrócił także uwagę na kwestię cen gruntów. W tej chwili największe impulsy do wzrostu cen mieszkań to są koszty gruntu i koszty wykonawstwa, co rozumie się przez ceny materiałów budowalnych i ceny robocizny, bo gdy wzrasta wynagrodzenie w sektorze, to również oznacza to wyższe ceny oferowane dla inwestorów - wskazał.