To mogą być ostatnie tygodnie bezpiecznego kredytu 2 proc. - programu, który mocno zmienił rynek mieszkaniowo-kredytowy. Od lipca Polacy podpisali już 37 062 umów z bankami. Przez pobudzony popyt w ciągu trzech miesięcy ceny na rynku pierwotnym średnio wzrosły o ponad 12 proc.! Bezpieczny kredyt zmobilizował też deweloperów. „Jeśli nie uruchomiliby nowych inwestycji, to za pół roku wszystkie mieszkania na rynku pierwotnym mogłyby się wyprzedać” - mówi w RMF FM główna analityczka grupy REDNET Ewa Palus.
Może się okazać, że prace nad przygotowaniem bezpiecznego kredytu 2 proc. trwały dłużej, niż sam czas naboru do rządowych dopłat. Prace w Radzie Ministrów prowadzone były od grudnia do lipca, kiedy program wszedł w życie. Natomiast już w styczniu może się on zakończyć.
Wszystko przez ogromne zainteresowanie rządowymi dopłatami do kredytu. Najnowsze dane mówią o 37 062 zawartych już umowach kredytowych z bankami. Opiewają na kwotę ponad 14 mld złotych. Liczba wniosków o bezpieczny kredyt 2 proc. już tak szybko nie rośnie, to obecnie 66,5 tys. złożonych wniosków.
W ostatnim czasie na pewno widzimy nieco mniejsze zainteresowanie tym kredytem 2 proc., niż to było jeszcze w momencie, kiedy on startował w lipcu i sierpniu - mówi w RMF FM krakowski doradca kredytowy Tomasz Kosiba z firmy Credipass. Natomiast spodziewamy się kolejnej, drugiej większej fali już niebawem, z końcem roku, ponieważ wszystkie przesłanki wskazują na to, że po Nowym Roku ten kredyt może zostać wstrzymany - dodaje.
To jeszcze niepotwierdzone informacje, ale rzeczywiście wszystko na to wskazuje. Lada moment wyczerpią się środki przewidziane w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. przez rząd na 2023 i 2024 rok. Liczba chętnych na kredyt ostatnio spada, ale rośnie ich determinacja.
Oczywiście, wiele osób patrzy na kalendarz, widzi zbliżający się koniec roku i chciałoby zrealizować jak najszybciej to finansowanie i mieć pewność, że otrzymają ten kredyt z dopłatami rządowymi, który niewątpliwie jest bardzo atrakcyjny w porównaniu do oprocentowania tradycyjnego kredytu hipotecznego - mówi Kosiba.
Potwierdzą to także deweloperzy. Faktycznie jest pewne napięcie wśród nabywców, żeby jeszcze zdążyć ze wszystkimi procedurami do końca roku, a tak w zasadzie do okresu przedświątecznego - mówi w RMF FM główna analityczka grupy REDNET Property Group Ewa Palus.
Środki, które pierwotnie były przewidziane na rok 2023, już się wyczerpały. W tym momencie są składane wnioski, które będą zasilone pulą z 2024 roku i jest ryzyko, że przy takim zainteresowaniu te środki przewidziane na 2024 rok mogą się wyczerpać już w pierwszych tygodniach roku. Dlatego wielu nabywców, którzy jeszcze szukali tego idealnego mieszkania, teraz może chcieć jak najszybciej kupić nieruchomość, zdecydować się, żeby jeszcze zdążyć uzyskać ten kredyt w tym roku - tłumaczy ekspertka.
Do szybszego zakupu własnego mieszkania mobilizują też doniesienia z rynku nieruchomości. Ceny rosną w zatrważającym tempie niemal w całej Polsce.
Najbardziej wzrosły ceny w Krakowie, tutaj mamy wzrost na poziomie prawie 25 proc. rok do roku. Około 20 proc. wzrost odnotowaliśmy również w Warszawie, najmniejszy wzrost, bo około 10 proc., był na rynku łódzkim - przytacza najnowsze dane ze Wskaźnika Inflacji Mieszkaniowej Ewa Palus.
Pokrywa się to z tym, co mówi Tomasz Kosiba. Pokazuje to choćby rynek krakowski, gdzie w ciągu roku ceny nieruchomości potrafiły zdrożeć o 30 procent. Czasami tworzą się swoiste castingi, czy też licytacje wśród klientów, bo o tym też już słyszałem. Także dostępność lokali bardzo mocno spadła - zarówno na rynku wtórnym jak i na rynku pierwotnym - mówi.
A więc nie dość, że mieszkania są po prostu coraz droższe, to w ramach programu bezpieczny kredyt 2 proc. można sobie na coraz mniej pozwolić. Z jednej strony przez niespełna 5 miesięcy obowiązywania programy znacznie zmniejszyła się oferta, mniejsza jest dostępność mieszkań, zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, gdzie podaż spadła o ponad 30 proc. Jeżeli porównamy sobie ofertę, która była dostępna dla nabywców na koniec września 2022 we wszystkich największych miastach, to na koniec września 2023 nabywcy mieli mniejszy wybór i ten spadek wyniósł właśnie około 30 proc. - mówi analityczka Rednet.
Z drugiej strony, za limity określone w ustawie (maksymalnie 600 tys. zł kredytu + 200 tys. zł wkładu własnego), też możemy kupić coraz mniejsze mieszkanie, bo rośnie cena metra kwadratowego. Dlatego oferta, w której mogą wybierać kupujący, drastycznie się skurczyła. Trzeba wziąć też pod uwagę, że Bezpieczny Kredyt 2 proc. został wprowadzony w momencie swoistego przestoju w budowlance. W poprzednich latach deweloperzy mniej budowali, obawiając się znowu kryzysu - przyznaje Tomasz Kosiba.
Kolejnym efektem tej spirali zdarzeń na rynku mieszkaniowym jest to, że klienci zmieniają, czasem z musu, swoje preferencje co do lokalizacji mieszkania.
Coraz częściej klienci szukają mieszkań na przedmieściach, dalsze okolice dużych miast też cieszą się popularnością, bo w tych limitach cen, czyli dla pary 800 000 zł, dla singla 700 000 zł, mogą w dalszej odległości od dużego miasta nabyć większą nieruchomość i to też mobilizuje. Czasem też kosztem komfortu, wydłużonej drogi dojazdu do pracy, wolą kupić większą nieruchomość, gdzieś dalej - mówi doradca kredytowy.
A czego szukają? Przeważają klienci, którzy jednak kupują mieszkania z rynku pierwotnego - chcą mieć coś nowego, coś co będą mogli urządzić po swojemu.
Nikt nie spodziewał się, że bezpieczny kredyt 2 proc. doprowadzi do aż tak dużego wzrostu popytu, przez co deweloperzy też nie przygotowali się do tego, żeby odpowiednią liczbę nowych mieszkań wprowadzić na rynek - przyznaje Ewa Palus.
Deweloperzy zareagowali na tak ogromny popyt z opóźnieniem, bo w czasie wysokiej inflacji i niepewności obawiali się rozpoczynania kolejnych inwestycji.
W trzecim kwartale faktycznie odnotowaliśmy wzrost aktywności deweloperskiej, szczególnie na rynku warszawskim, gdzie wprowadzono do sprzedaży prawie 5000 mieszkań, gdzie jeszcze w poprzednim kwartale było to niespełna 3000. A więc bezpieczny kredyt zachęcił deweloperów. Jeżeli teraz deweloperzy nie rozpoczęliby większej liczby inwestycji, to za nieco ponad dwa kwartały wszystkie mieszkania na rynku pierwotnym mogły się wyprzedać, a żaden deweloper nie chce dopuścić do takiej sytuacji, że nie będzie miał co sprzedawać - tłumaczy analityczka.
Program bezpieczny kredyt 2 proc. miał pomóc ludziom młodym, zakładającym rodziny, tym, którzy w normalnych, rynkowych warunkach na kredyt nie mogą sobie pozwolić. Doprowadził jednak do ogromnego wzrostu cen na rynku nieruchomości, który już się nie cofnie, ograniczenia dostępnej oferty, a program zaraz może zniknąć. Pozostaje więc pytanie, czy przyniósł więcej dobrego niż złego?
Mimo wszystko powiedziałbym, że łatwość w zakupie na pewno jest większa dla osób, które chcą finansować swoje zakupy kredytem hipotecznym - twierdzi Tomasz Kosiba. Pół roku temu wielu klientów w ogóle nie mogło skorzystać z kredytu hipotecznego, po prostu był on na nich za drogi. Z mojej praktyki wynikało, że często nawet klientów których nawet było stać na kredyt, to obawiali się zbyt wysokiej raty i nie dokonywali zakupu - mówi doradca kredytowy.
Podaż mieszkań już powoli zaczyna się odbudowywać, ale popyt w dalszym ciągu jest silny. Co więc nas czeka? Zarówno jeśli chodzi o rynek mieszkaniowy, jak i sam program bezpieczny kredyt 2 proc.
Takich dużych skoków cen w czwartym kwartale raczej nie będzie. Nie spodziewamy się też większych skoków popytu w kolejnych miesiącach, co może doprowadzić do takiej sytuacji, kiedy te ceny faktycznie ustabilizują się. Prognozujemy, że tak dużych wzrostów cen w kolejnych miesiącach z jakimi mieliśmy do czynienia w ostatnim czasie nie będzie - zwyczajnie potencjał wzrostów cen w większości został już zmaterializowany i teraz ta przestrzeń do wzrostu jest coraz mniejsza. Jest też ryzyko, że te kolejne wzrosty cen mogą mnie zostać zaakceptowane przez kupujących - tłumaczy główna analityczka REDNET Property Group. Nie podejmuje się jednak prognoz co do rządowego programu, bo jest to pytanie do nowej władzy.
Doradca kredytowy Tomasz Kosiba również nie chce wróżyć z fusów co do przyszłości bezpiecznego kredytu 2 proc. Zakłada jednak, że ceny mieszkań nie będą już tak szybko rosły.
Te limity górne już dziś w pewnym stopniu zostały wykorzystane przez rynek, wzrost cen był bardzo dynamiczny. Za wzrost cen będzie odpowiedzialne to, czy w kolejnym roku ten program zostanie przedłużony, czy znajdą się dodatkowe środki. Jeśli zostanie wstrzymany, a poziom stóp procentowych nie spadnie, to wiele osób nie będzie mogło skorzystać z tradycyjnego kredytu i popyt może zmaleć - uważa ekspert.