W Warszawie na mieszkanie trzeba pracować trzy razy dłużej niż w Chicago. W Krakowie równie długo jak w Tokio - to wnioski z naszych obliczeń i globalnego zestawienia banku UBS. Szwajcarski bank zauważa, że nieracjonalna dysproporcja między cenami mieszkań i zarobkami miejscowych wcześniej czy później doprowadzi do załamania cen na rynku. Czy podobnie może być w niektórych polskich miastach?
Z krajowego rynku nieruchomości płyną od tygodni sygnały, które mogą zwiastować koniec wzrostów, a nawet spadki cen. Wielu ekspertów co prawda powtarza, że nie ma podstaw do spadku cen, bo w Polsce kredyt wciąż jest tani i wciąż brakuje mieszkań, a przybywa Ukraińców, materiały budowlane drożeją, a wynagrodzenia robotników i inżynierów rosną. Wydaje się jednak, że eksperci zapominają przy tym o podstawowym rynkowym prawie: popytu i podaży.
Z rynku tymczasem nadchodzą informacje świadczące o tym, że coraz więcej kupujących przestaje się godzić na oferowane ceny. Czy zahamowanie tempa wzrostu płac w Polsce może doprowadzić do spadków cen? Odpowiedź może się kryć w zestawieniu relacji cen mieszkań do zarobków w Polsce i zestawieniu tej relacji z danymi dla światowych metropolii.
Szwajcarski bank UBS co roku publikuje swój Global Real Estate Bubble Index (Globalny Indeks Baniek w Nieruchomościach), w którym porównanie cen mieszkań z miejscowymi zarobkami pozwala rozpoznać, gdzie nieruchomości są zbyt drogie, czytaj: ich ceny są rozdęte do rozmiarów bańki, która może pęknąć. Porównanie cen mieszkań z wynagrodzeniami w polskich miastach wskazuje, że dla nas mieszkania są równie drogie, co dla mieszkańców najbogatszych miast świata i że w niektórych polskich miastach możemy mieć do czynienia z taką cenową bańką!
UBS przyjmuje do swoich wyliczeń średnią wartość mieszkania o powierzchni 60 m2 i sprawdza jak długo, zarabiając średnią pensję w danym mieście, trzeba byłoby odkładać ją w całości, aby uzbierać na zakup bez kredytu. W zestawieniu uwzględniono 20 globalnych ośrodków. Uznano, że w 16 z nich ceny mieszkań są zawyżone, z czego w 6 istnieje ryzyko załamania cen.
Najbardziej rozgrzanym rynkiem jest Hong Kong, gdzie na 60 metrowe mieszkanie trzeba odkładać całą pensję przez 23 lata. W Londynie przez 15, w Paryżu przez 14, w Tokio i w Nowym Jorku przez 11. We wszystkich tych metropoliach mieszkania kupowane są również przez globalnych multimilionerów i traktowane często jako sposób inwestowania pieniędzy i przechowywania bogactwa. Na drugim biegunie jest Chicago, gdzie średnia cena 60 metrowego lokalu odpowiada wartości trzyletniego miejscowego wynagrodzenia.
Ile lat trzeba pracować na mieszkanie w polskich miastach? Nasze wyliczenia są mocno przybliżone, bo opierają się na cząstkowych danych z rynku mieszkaniowego i przybliżonych, regionalnych danych o wynagrodzeniach, ale dla wyznaczenia rzędu wielkości wydają się wystarczające.
Z tych rachunków wynika, że najłatwiej kupić sobie mieszkanie w Olsztynie oraz Opolu. Tam na lokal o powierzchni 60m2 całą miejscową średnią pensję trzeba odkładać przez ponad 6 lat. Znacznie gorzej jest w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście. Pensje są tam co prawda wyższe, ale mieszkania są tak drogie, że przeciętną miejscową płacę trzeba w całości odkładać na mieszkanie przez 11-12 lat. Najdroższe mieszkania są w Warszawie, ale tam płace też są najwyższe i w efekcie wystarczy 9 lat odkładania pensji co do grosza, by uzbierać na 60-metrowe mieszkanie.
Porównanie wskazuje, że własny kąt jest dla Polaków drogi, a w niektórych miastach wręcz horrendalnie drogi. Sugeruje również, że nie można wykluczyć spadków cen. Oczywiście można powiedzieć, że porównanie prowincjonalnego polskiego rynku z kosmopolitycznymi ośrodkami jest uproszczeniem i nie bierze pod uwagę takich czynników jak demografia, stan gospodarki, czy stopy procentowe.
Warto jednak zwrócić uwagę, że raport UBS zawiera też najnowsze dane z rynku, które pokazują, że w części miast, w których bank dostrzegał bańkę już w zeszłym roku, notuje się już spadki cen. Jak się okazuje, po uwzględnieniu inflacji, nieruchomości - po latach wzrostów - w tym roku tanieją w 8 z uwzględnionych w zestawieniu 20 ośrodków. Tak jest nie tylko w Mediolanie w zagrożonych bankructwem Włoszech, czy w szykującym się do Brexitu Londynie, ale także w Nowym Jorku i Sydney, miastach które jak zauważa się w prowadzonych od lat analizach, wyznaczają trendy cenowe, które powtarzają się potem na innych rynkach.
Czas pokaże, czy spadki rozejdą się po świecie, a jeśli tak, to czy i ewentualnie kiedy dotrą do Polski. Na pewno jednak mieszkania w naszym kraju są bardzo drogie, a dalsze wzrosty cen niekonieczne, co powinni wziąć pod uwagę kupujący.
(m)