Co, jeśli program "naStart" nie wejdzie w życie? Komentarze ekspertów

Pytanie o to, czy w związku z wciąż przekładanym terminem wejścia w życie programu mieszkaniowego "naStart" na rynku nieruchomości może pojawić się przesłanka do obniżki cen, zadaliśmy kilku ekspertom.

Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku z Otodom Analytics stwierdziła, że "wszystko wskazuje na to, że ewentualny brak nowego programu wsparcia kredytobiorców nie wpłynie znacząco na rynek".

Czy możemy się spodziewać spadku cen nieruchomości? Jesteśmy w sytuacji, w której ceny mieszkań rosną bardzo powoli jak na polski rynek mieszkaniowy ale nie spadają. Z naszych danych wynika, że mieszkania, które obecnie są wprowadzane do sprzedaży, są droższe niż te, które w ofercie pozostawały do tej pory. Dotyczy to zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego. I to jest rzecz naturalna, kiedy w otoczeniu mamy cały czas inflację - podkreśliła.

Jak wyjaśnia ekspertka Otodom Analitycs, "dla porównania, na rynku pierwotnym na siedmiu największych rynkach w Polsce mamy ponad 47,5 tysiąca mieszkań". W grudniu 2023 roku mieliśmy 39 tysięcy mieszkań, czyli mamy 18 proc. przyrost liczby mieszkań oferowanych przez deweloperów zaledwie w kilka miesięcy - wymienia.

Wydawałoby się, że przy rosnącej podaży takie spadki mogą mieć miejsce i mają, jednak marginalne. To promocje czy niższe ceny uzyskane w toku negocjacji z deweloperem, ale nie jest to trend obejmujący wszystkie miasta i inwestycje, a pojedyncze przypadki - wyjaśnia.

Katarzyna Kuniewicz podkreśla, że "ceny nie spadną, bo nie kupujemy mieszkania tylko w celach inwestycyjnych z przeznaczeniem na wynajem". Nadal kupujemy mieszkania głównie po to, żeby w nich mieszkać z rodziną, żeby przechowywały nam wartość oszczędności i dopiero w trzeciej kolejności, kupujemy je po to, aby je następnie wynająć - dodaje.

Patryk Kozierkiewicz, prawnik w Polskim Związku Firm Deweloperskich (PZFD) stwierdził, że "dynamika sprzedaży mieszkań w ostatnim czasie rzeczywiście nieco wyhamowała".

Ma to związek przede wszystkim z powrotem do niskiej dostępności kredytów mieszkaniowych po zakończeniu okresu funkcjonowania programu BK 2 procent - zaznaczył.

Podkreślił jednak, że "Bezpieczny Kredyt był bodźcem, który skłonił deweloperów do uruchamiania nowych inwestycji, dzięki czemu w ostatnich miesiącach mamy do czynienia z systematycznym odbudowywaniem się oferty, co w połączeniu z średnim popytem, sprzyja stabilizacji".

Kozierkiewicz jest zdania, że "trudno spodziewać się globalnych obniżek cen mieszkań".

Koszty gruntów, pracy czy materiałów budowlanych utrzymują się wciąż na podobnym poziomie, a nawet wzrastają. Dlatego, jeśli w grę będą wchodziły obniżki cen, będą one incydentalne. Raczej dotyczy to inwestycji i deweloperów działających w mniejszej skali, którym może zależeć na szybkim zakończeniu projektu, aby móc odblokować środki finansowe na kolejne przedsięwzięcie - mówił.

Ekspert PZFD powiedział, że "raporty cenowe potwierdzają tezę o stabilizacji, niewielkie wahania w poszczególnych miastach wynikają ze zmiany struktury oferty (np. wprowadzeniu na rynek tańszej lub droższej inwestycji)".

Minister rozwoju i infrastruktury Krzysztof Paszyk w tym tygodniu w rozmowie z money.pl powiedział, że program mieszkaniowy "naStart" może zostać uruchomiony od początku 2025 roku.

Paszyk mówił, że jego resort szykuje szerszy pakiet "mieszkaniowy", którego kredyt "#naStart" będzie częścią.

"Jeśli chodzi o przeciwdziałanie wzrostom cen wskutek uruchomienia programu, planujemy udostępniać środki w pulach kwartalnych, w transzach, tak by nie rzucać na rynek jednorazowo całej kwoty i tworzyć 'górkę' rynkową" - wyjaśnił minister w rozmowie z money.pl.

Jak podkreśla Patryk Kozierkiewicz z Polskiego Związku Firm Deweloperskich, "niewiadomą pozostają też losy KnS (kredyt "naStart" - przyp. red.), choć w swojej ostatniej wypowiedzi minister Paszyk przedstawił wizję wprowadzenia programu od początku nowego roku".

To dobra wiadomość zarówno dla rynku jak i nabywców, którzy pozostawali w fazie oczekiwania i niepewności. Program ma zapewnić dużo bardziej harmonijne wsparcie, za sprawą rozłożenia limitów wniosków na poszczególne kwartały oraz wprowadzenia progów dochodowych - powiedział.

Prawnik PZFD przypomniał, że "w pół roku w BK2 proc. zawnioskowano o kredyt 102 tysiące razy, co daje średnią aż 17 tys. wniosków na miesiąc". Tymczasem w KnS będzie to maksymalnie 6 tys. wniosków miesięcznie w 2025 roku i ponad 4 tysiące wniosków miesięcznie w latach 2026 i 2027 - zauważył.

Jak wyjaśniał w rozmowie z RMF FM Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, "raczej nie ma się co łudzić, że jeśli rząd zrezygnuje z wprowadzenia programu ‘Kredyt mieszkaniowy #naStart’, to ceny nowych mieszkań z automatu spadną, bo obniżki wymusi malejący popyt".

Kiedy pod koniec ubiegłego roku deweloperzy włączyli wyższy bieg, najpewniej zdawali sobie sprawę, że po wygaśnięciu programu "Bezpieczny Kredyt 2 proc." kupujących nowe mieszkania przez jakiś czas będzie mniej. Problem w tym, że w tym roku maleje liczba kredytów mieszkaniowych udzielanych przez banki na zasadach rynkowych. W maju spadła także liczba wniosków kredytowych, natomiast czerwiec nie przyniósł znaczącej poprawy w tej kwestii - wyjaśnia ekspert.

Zaznacza, że "wiele wskazuje na to, że zmniejsza się skala zakupów inwestycyjnych". Prawdopodobnie wywołało to pewną nerwowość, ale z pewnością nie panikę wśród deweloperów, którzy liczą na szybki powrót klientów. Wielu najpewniej wstrzymało się z zakupem mieszkania w oczekiwaniu na korzystniejsze warunki kredytowe - powiedział Marek Wielgo.

Jego zdaniem, "podaż nowych mieszkań w największych metropoliach nie jest obecnie na tyle duża, by deweloperzy mieli zacząć je wyprzedawać".

Wprawdzie zaostrzająca się konkurencja zmusiła niektóre firmy do obniżek, ale ich skala nie jest duża. Np. w Warszawie objęły one w maju ponad 170 mieszkań, które na rynek trafiły w poprzednich miesiącach, a nie znaleźli się na nie chętni. Sęk w tym, że równocześnie deweloperzy podwyższyli w swoich cennikach ceny przeszło 1,6 tys. lokali - wyjaśnia.

Ekspert zaznacza, że "z drugiej strony pojawiły się dawno niewidziane promocje w postaci nawet kilkuprocentowych rabatów czy gratisów typu komórka lokatorska lub miejsce w garażu".

Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że oficjalnie ogłoszone promocje obejmują nieco ponad 100 inwestycji w całej Polsce (na ponad 1,3 tys. realizowanych). Na razie głównie w przypadku mniej popularnych lokalizacji i ostatnich mieszkań w zakończonych inwestycjach. Niektóre firmy proponują też system odroczonej płatności, który polega na tym, że nabywca może wpłacić 80 proc. ceny mieszkania dopiero przy jego odbiorze - powiedział.

Jak podkreśla, "dla tego, kto korzysta z kredytu, oznacza to realną korzyść". Nie musi bowiem uruchamiać całej kwoty kredytu w momencie zakupu i płacić od całości odsetek - przekonuje.

Deweloperzy zdają sobie sprawę, że wielu potencjalnych nabywców wstrzymuje się z decyzją zakupową ze względu na wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych. Jeden z dużych ogólnopolskich deweloperów zachęca więc te osoby do przyspieszenia decyzji programem "Nawet 2 lata bez rat kredytowych za mieszkanie". Jest nim objętych 24 inwestycji tego dewelopera w 14 miastach, m.in. w Łodzi, Poznaniu, Gdańsku, Wrocławiu i Krakowie - mówi.

Zdaniem Marka Wielgo należy pamiętać, że "firmy deweloperskie mają w gruncie rzeczy dość ograniczone pole manewru".

Jeśli widzą, że spada popyt na mieszkania, a nie mogą ich budować taniej, po prostu ograniczają podaż i adresują ją do zamożnych klientów. To dlatego nie sprawdziły się prognozy mówiące o potężnych przecenach po wybuchu pandemii Covid-19. Bańka cenowa miała też pęknąć w okresie zapaści na rynku kredytowym w 2022 r. Nic takiego się nie stało. Ba, w większości metropolii podwyżki były dwucyfrowe - kwituje.

Jak przekonuje ekspert portalu RynekPierwotny.pl, "paradoksalnie ‘Kredyt mieszkaniowy #naStart’ mógłby przyczynić się do poprawy dostępności mieszkań ‘na kieszeń’ kredytobiorców".

Chodzi o to, że więcej firm byłoby zainteresowanych budową mieszkań w segmencie popularnym. Niestety, dalsze odwlekanie decyzji w sprawie nowego programu wsparcia kredytobiorców stawia pod znakiem zapytania dalszy wzrost podaży. Według statystyk budowlanych GUS, maj był drugim z rzędu miesiącem spadku aktywności inwestycyjnej firm deweloperskich - wyjaśnia.

Ekspert zwraca uwagę na to, że "inaczej ma się rzecz na rynku wtórnym". Tu skłonność sprzedających do podnoszenia cen na skutek dopłat do kredytów jest większa, co pokazał ubiegły rok - przekonuje.

Co ciekawe, mieszkania z drugiej ręki podrożały dużo bardziej niż nowe w Krakowie i Wrocławiu, czyli w miastach, w których oferta deweloperów skurczyła się najbardziej. Wzrost podaży na rynku pierwotnym przy równoczesnym spadku popytu na mieszkania może więc wywołać zjawisko przecen na rynku wtórnym. Jednak nie sądzę, by przybrało ono gwałtowny charakter - powiedział.

Jego zdaniem, "sprzedawać za 'wszelką cenę' będą jedynie ci, których zmusi do tego sytuacja losowa, albo flipperzy, którym zależy na szybkiej realizacji zysków".

Prawdopodobnie część osób wystawiających mieszkania na sprzedaż planuje za uzyskane pieniądze kupić nowe, posiłkując się przy tym kredytem. Brak kolejnego programu wsparcia kredytobiorców mogłaby więc pokrzyżować im te plany - zaznacza.